Although global economic conditions are being hit by the crisis, it seems the property sector in Indonesia is still showing a positive trend. This can be seen from the growth rate property loans significantly.
Even from time to time property loans have consistently proven to grow above the level of credit growth in general. Total value of property loans at the end of quarter three banks last year reached USD 285.292 billion or 24.85% growth. While the overall growth of bank credit were approximately 20.5%. (source)
Even from time to time property loans have consistently proven to grow above the level of credit growth in general. Total value of property loans at the end of quarter three banks last year reached USD 285.292 billion or 24.85% growth. While the overall growth of bank credit were approximately 20.5%. (source)
The biggest contribution still comes from property loans mortgages (mortgage) loans apartment ownership (KPA) to Rp 169.21 trillion, equivalent to 59.31% of all property loans as of September 2011. The number of mortgage lending / AIDS is growing 24.38% over the achievement in the same period last year, namely Rp 136.03 trillion.
The high property loans can not be separated from the business strategies used by developers who continue to seek to attract buyers. This competition seems to have positive influence on increasing the purchasing power of people to own homes. On the other hand, the government and private banks to offer mortgage products look aggressive.
Top banks also rollicking foray into this credit product. Even today some Islamic banks have also seriously to work on this property sector. It seems that Islamic banks are not willing to let mortgage market potential is only enjoyed by the old players that have been established from conventional banks. They also seek such a way that their products included in the list of options being considered prospective mortgage borrowers.
Sharia mortgagesIslamic mortgages or home loan is often referred to as iB (Islamic Banking) is one alternative for people to obtain all the needs related to housing with Islamic contract. Although the property financing channeled Islamic banking is still relatively small portion, iB mortgage products are increasingly in demand community.
Some Islamic banks raised its mortgage product as a superior product for home financing rate has a very low risk. Credit than other sectors, the level of congestion is much lower sharia mortgages. The low non-performing loans is due to several factors, among others, the pattern of mortgage berasaskan asset based financing (berjaminan homes financed). This could spur the customer to pay the installments on time.
On the other hand, with mortgage loan processing system through a scoring system and centralized processing, which aided the utilization of information technology, then that netted the quality customers. Moreover, monitoring and billing system with integrated credit, it has been shown to prevent the decline in credit collectivity.
Development of Islamic mortgages are not separated from the various benefits of the features of products that are not owned by a conventional mortgage. In terms of intended use, the benefits of sharia mortgages is roughly equal to a conventional mortgage, which can be used to finance the purchase of new homes or second homes, buying flats, apartments, villas, condos, purchase of plot ready to build, purchase and shophouse shophouse.
Main things that distinguish a conventional mortgage is offered in terms of contract. If using a conventional mortgage interest rate system, the Islamic mortgage instruments should not be used in the calculation of interest installments. In dealing with clients, Islamic banks use Islamic contracts, so avoid the forbidden usury.
Contracts used in Islamic housing finance are some of the sale and purchase contract, ijara muntahiya Tamlik bi (IMBT) and Musharaka wal mutanaqishah ijara (deminishing partnership). Of the three types of contract, the most widely used by Islamic banks in Indonesia is the sale and purchase contract. Sale and purchase contract is a financing agreement with the principle of buying and selling of goods at the original price agreed with the added benefits.
This is what distinguishes a conventional bank, where conventional banks earn interest income from mortgage loans. Interest only mortgages are generally fixed for a certain period, such as fixed interest for a year or two years. There are even banks that set a fixed interest only for a period of six months. To attract customers, banks will generally offer lower interest rates for a certain period.
Fixed InstallmentIn contrast to conventional mortgage, the mortgage sharia profit margins for banks have been established, and the sale price (principal financing plus profit margin) of this bank agreed between the bank and the customer.
Customer on a monthly basis and then repay the sale price is prorated, so the monthly installments were not changed until the maturity of financing. For example, customers who have been determined in the first installment of Rp 1 million, then the installment is likely to remain at $ 1 million until maturity.
Indeed, the amount of installment sharia mortgages are generally slightly larger than a conventional mortgage installments. However, with fixed installments until maturity of the financing, customers do not have to worry about market fluctuations in interest rates. If calculated in total, these Islamic mortgages are usually more expensive than conventional. On the other hand, the installments are fixed then the customer will feel more calm and able to plan their financial needs with more certainty.
In a conventional mortgage, generally the bank will charge a penalty if customers pay off the loan before maturity. For example, if the loan has been running for two years and the customer will pay off, then in addition pay the remaining principal loan, customers are also required to pay a penalty of about 2-3% of the remaining obligations.
In Islamic mortgage, the customer will not be charged with a penalty if it will finish before the installment due date. There are certain things that the contract of sharia, which is free from usury then home ownership with mortgage sharia will become more blessings.
Writer practitioners in Islamic banks, living in Navan
Prospek Pembiayaan Properti Syariah
Oleh Barno Sudarwanto | Kamis, 8 Desember 2011 | 9:57
Oleh Barno Sudarwanto | Kamis, 8 Desember 2011 | 9:57
Dari kiri ke kanan, Direktur PT Dika Karya Lintas Nusa Yaniarsyah Hasan, GM PT Nusa Alam Lestari Sufri Hantry, Pengusaha Sektor Pertambangan Prio Pribadi Soemarno, Sekjen AEI Yan Partawijaya, Dirut PT BNI Syariah Rizqullah, Direktur Direktorat Perbankan Syariah BI Mulya E Siregar, Direktur Berita Satu Media Holdings/Pemred Investor Daily Primus Dorimulu, Peneliti Madya BI Nasirwan, Kepala Divisi Pembiayaan Korporasi & Investasi PT Bank Syariah Mandiri Hadi Purnomo, dan Ketua Umum REI Setyo Maharso, foto bersama di sela seminar dan business gathering bertajuk Peluang Perusahaan Memperoleh Pembiayaan Syariah di Bali Room, Kempinski – Grand Indonesia, Jakarta, Kamis (17/11). Foto: Investor Daily/TINO OKTAVIANO Meskipun kondisi ekonomi global sedang dilanda krisis, tampaknya sector properti di Indonesia masih menunjukkan tren yang positif. Hal ini bisa dilihat dari tumbuhnya angka kredit properti secara signifikan.
Bahkan dari waktu ke waktu kredit properti terbukti secara konsisten tumbuh di atas tingkat pertumbuhan kredit secara umum. Total nilai kredit properti perbankan pada akhir triwulan tiga lalu mencapai Rp 285,292 triliun atau tumbuh 24,85%. Sedangkan pertumbuhan kredit perbankan secara keseluruhan tercatat sekitar 20,5%.
Kontribusi terbesar kredit property masih datang dari kredit pemilikan rumah (KPR) kredit kepemilikan apartemen (KPA) Rp 169,21 triliun setara dengan 59,31% dari seluruh kredit properti per September 2011. Jumlah penyaluran kredit KPR/KPA tersebut tumbuh 24,38% dibandingkan pencapaian pada periode yang sama tahun lalu, yaitu Rp 136,03 triliun.
Tingginya kredit properti ini tidak lepas dari strategi bisnis yang digunakan oleh para pengembang yang terus berupaya menarik minat pembeli. Persaingan ini tampaknya berpengaruh positif pada peningkatan daya beli masyarakat untuk memiliki rumah. Di sisi lain, bank pemerintah maupun swasta terlihat agresif menawarkan produk KPR.
Bank-bank papan atas juga beramai-ramai terjun ke produk kredit ini. Bahkan saat ini beberapa bank syariah juga sudah serius untuk menggarap sector properti ini. Tampaknya bank-bank syariah tidak rela membiarkan potensi pasar KPR hanya dinikmati para pemain lama yang sudah mapan dari bank konvensional. Mereka pun berupaya sedemikian rupa agar produk mereka masuk dalam daftar pilihan yang dipertimbangkan calon debitor KPR.
KPR Syariah
KPR syariah atau sering disebut dengan KPR iB (Islamic Banking) merupakan salah satu alternatif bagi masyarakat untuk mendapatkan segala kebutuhan yang berkaitan dengan perumahan dengan akad syariah. Meskipun pembiayaan properti yang disalurkan perbankan syariah porsinya masih terbilang kecil, produk KPR iB ini semakin diminati masyarakat.
Beberapa bank syariah mengangkat produk KPR-nya sebagai produk unggulan karena menilai pembiayaan rumah ini mempunyai risiko yang sangat rendah. Dibandingkan kredit sektor lain, tingkat kemacetan KPR syariah jauh lebih rendah. Rendahnya kredit bermasalah ini disebabkan beberapa faktor, antara lain, pola pemberian KPR yang berasaskan asset based financing (berjaminan rumah yang dibiayai). Ini mampu memacu nasabah untuk membayar cicilan tepat waktu.
Di sisi lain, dengan sistem pemrosesan kredit KPR melalui scoring system dan centralized processing, yang dibantu pemanfaatan teknologi informasi, maka yang terjaring adalah nasabah berkualitas. Apalagi dengan sistem monitoring dan penagihan kredit yang terintegrasi, hal itu telah terbukti mampu mencegah penurunan kolektivitas kredit.
Berkembangnya KPR syariah tidak terlepas dari berbagai keunggulan fitur produk yang tidak dimiliki oleh KPR konvensional. Dari sisi tujuan penggunaan, manfaat KPR syariah kurang lebih sama dengan KPR konvensional, yakni dapat digunakan untuk membiayai pembelian rumah baru maupun rumah second, pembelian rumah susun, apartemen, vila, kondominium, pembelian kaveling siap bangun, pembelian ruko dan rukan.
Hal pokok yang membedakan dengan KPR konvensional adalah dari sisi akad yang ditawarkan. Kalau KPR konvensional menggunakan system bunga, maka KPR syariah tidak boleh menggunakan instrumen bunga dalam perhitungan angsuran. Dalam berhubungan dengan nasabah, bank syariah memakai kontrak syariah, sehingga terhindar dari riba yang diharamkan.
Kontrak yang dipakai dalam pembiayaan perumahan secara syariah ini ada beberapa yakni akad jual beli, ijarah muntahiya bi tamlik (IMBT) dan musyarakah mutanaqishah wal ijarah (deminishing partnership). Dari ketiga jenis akad tersebut, yang paling banyak digunakan oleh bank syariah di Indonesia adalah akad jual beli. Akad jual beli merupakan akad pembiayaan dengan prinsip jual beli barang pada harga asal dengan tambahan keuntungan yang disepakati.
Hal ini yang membedakan dengan bank konvensional, di mana bank konvensional memperoleh pendapatan dari bunga pinjaman KPR. Bunga KPR ini umumnya tetap hanya untuk periode tertentu, misalnya bunga tetap untuk satu tahun atau dua tahun. Bahkan ada bank yang menetapkan bunga tetap hanya untuk jangka waktu enam bulan. Untuk menarik nasabah maka bank umumnya akan menawarkan suku bunga yang rendah untuk periode tertentu.
Angsuran Tetap
Berbeda dengan KPR konvensional, dalam KPR syariah margin keuntungan untuk bank telah ditetapkan, dan harga jual (pokok pembiayaan ditambah margin keuntungan) bank ini disepakati antara bank dan nasabah.
Nasabah kemudian mengangsur secara bulanan harga jual tersebut secara prorata, sehingga angsuran bulanannya pun tidak berubah sampai dengan jatuh tempo pembiayaan. Misalnya nasabah yang telah ditetapkan angsuran pada bulan pertama sebesar Rp 1 juta, maka angsuran tersebut akan tetap sebesar Rp 1 juta sampai dengan jatuh tempo.
Memang besarnya angsuran KPR syariah umumnya sedikit lebih besar dibanding angsuran KPR konvensional. Namun, dengan angsuran tetap sampai dengan jatuh tempo pembiayaan, nasabah tidak perlu khawatir adanya fluktuasi suku bunga pasar. Kalau dihitung secara total, KPR syariah ini biasanya lebih murah dibandingkan konvensional. Di sisi lain, dengan angsuran yang bersifat tetap maka nasabah akan merasa lebih tenang dan bisa merencanakan kebutuhan keuangannya dengan lebih pasti.
Dalam KPR konvensional, umumnya bank akan mengenakan penalti jika nasabah melunasi pinjamannya sebelum jatuh tempo. Misalnya jika pinjaman baru berjalan dua tahun dan nasabah akan melunasi, maka selain membayar sisa pokok pinjaman, nasabah juga diharuskan untuk membayar penalty sekitar 2-3% dari sisa kewajiban.
Dalam KPR syariah, nasabah tidak akan dibebani dengan penalti jika akan menyelesaikan angsurannya sebelum jatuh tempo. Ada hal yang pasti yakni dengan akad syariah yang terbebas dari riba maka kepemilikan rumah dengan KPR syariah akan menjadi lebih barakah.
Penulis praktisi pada bank syariah, tinggal di Purwokerto
Bahkan dari waktu ke waktu kredit properti terbukti secara konsisten tumbuh di atas tingkat pertumbuhan kredit secara umum. Total nilai kredit properti perbankan pada akhir triwulan tiga lalu mencapai Rp 285,292 triliun atau tumbuh 24,85%. Sedangkan pertumbuhan kredit perbankan secara keseluruhan tercatat sekitar 20,5%.
Kontribusi terbesar kredit property masih datang dari kredit pemilikan rumah (KPR) kredit kepemilikan apartemen (KPA) Rp 169,21 triliun setara dengan 59,31% dari seluruh kredit properti per September 2011. Jumlah penyaluran kredit KPR/KPA tersebut tumbuh 24,38% dibandingkan pencapaian pada periode yang sama tahun lalu, yaitu Rp 136,03 triliun.
Tingginya kredit properti ini tidak lepas dari strategi bisnis yang digunakan oleh para pengembang yang terus berupaya menarik minat pembeli. Persaingan ini tampaknya berpengaruh positif pada peningkatan daya beli masyarakat untuk memiliki rumah. Di sisi lain, bank pemerintah maupun swasta terlihat agresif menawarkan produk KPR.
Bank-bank papan atas juga beramai-ramai terjun ke produk kredit ini. Bahkan saat ini beberapa bank syariah juga sudah serius untuk menggarap sector properti ini. Tampaknya bank-bank syariah tidak rela membiarkan potensi pasar KPR hanya dinikmati para pemain lama yang sudah mapan dari bank konvensional. Mereka pun berupaya sedemikian rupa agar produk mereka masuk dalam daftar pilihan yang dipertimbangkan calon debitor KPR.
KPR Syariah
KPR syariah atau sering disebut dengan KPR iB (Islamic Banking) merupakan salah satu alternatif bagi masyarakat untuk mendapatkan segala kebutuhan yang berkaitan dengan perumahan dengan akad syariah. Meskipun pembiayaan properti yang disalurkan perbankan syariah porsinya masih terbilang kecil, produk KPR iB ini semakin diminati masyarakat.
Beberapa bank syariah mengangkat produk KPR-nya sebagai produk unggulan karena menilai pembiayaan rumah ini mempunyai risiko yang sangat rendah. Dibandingkan kredit sektor lain, tingkat kemacetan KPR syariah jauh lebih rendah. Rendahnya kredit bermasalah ini disebabkan beberapa faktor, antara lain, pola pemberian KPR yang berasaskan asset based financing (berjaminan rumah yang dibiayai). Ini mampu memacu nasabah untuk membayar cicilan tepat waktu.
Di sisi lain, dengan sistem pemrosesan kredit KPR melalui scoring system dan centralized processing, yang dibantu pemanfaatan teknologi informasi, maka yang terjaring adalah nasabah berkualitas. Apalagi dengan sistem monitoring dan penagihan kredit yang terintegrasi, hal itu telah terbukti mampu mencegah penurunan kolektivitas kredit.
Berkembangnya KPR syariah tidak terlepas dari berbagai keunggulan fitur produk yang tidak dimiliki oleh KPR konvensional. Dari sisi tujuan penggunaan, manfaat KPR syariah kurang lebih sama dengan KPR konvensional, yakni dapat digunakan untuk membiayai pembelian rumah baru maupun rumah second, pembelian rumah susun, apartemen, vila, kondominium, pembelian kaveling siap bangun, pembelian ruko dan rukan.
Hal pokok yang membedakan dengan KPR konvensional adalah dari sisi akad yang ditawarkan. Kalau KPR konvensional menggunakan system bunga, maka KPR syariah tidak boleh menggunakan instrumen bunga dalam perhitungan angsuran. Dalam berhubungan dengan nasabah, bank syariah memakai kontrak syariah, sehingga terhindar dari riba yang diharamkan.
Kontrak yang dipakai dalam pembiayaan perumahan secara syariah ini ada beberapa yakni akad jual beli, ijarah muntahiya bi tamlik (IMBT) dan musyarakah mutanaqishah wal ijarah (deminishing partnership). Dari ketiga jenis akad tersebut, yang paling banyak digunakan oleh bank syariah di Indonesia adalah akad jual beli. Akad jual beli merupakan akad pembiayaan dengan prinsip jual beli barang pada harga asal dengan tambahan keuntungan yang disepakati.
Hal ini yang membedakan dengan bank konvensional, di mana bank konvensional memperoleh pendapatan dari bunga pinjaman KPR. Bunga KPR ini umumnya tetap hanya untuk periode tertentu, misalnya bunga tetap untuk satu tahun atau dua tahun. Bahkan ada bank yang menetapkan bunga tetap hanya untuk jangka waktu enam bulan. Untuk menarik nasabah maka bank umumnya akan menawarkan suku bunga yang rendah untuk periode tertentu.
Angsuran Tetap
Berbeda dengan KPR konvensional, dalam KPR syariah margin keuntungan untuk bank telah ditetapkan, dan harga jual (pokok pembiayaan ditambah margin keuntungan) bank ini disepakati antara bank dan nasabah.
Nasabah kemudian mengangsur secara bulanan harga jual tersebut secara prorata, sehingga angsuran bulanannya pun tidak berubah sampai dengan jatuh tempo pembiayaan. Misalnya nasabah yang telah ditetapkan angsuran pada bulan pertama sebesar Rp 1 juta, maka angsuran tersebut akan tetap sebesar Rp 1 juta sampai dengan jatuh tempo.
Memang besarnya angsuran KPR syariah umumnya sedikit lebih besar dibanding angsuran KPR konvensional. Namun, dengan angsuran tetap sampai dengan jatuh tempo pembiayaan, nasabah tidak perlu khawatir adanya fluktuasi suku bunga pasar. Kalau dihitung secara total, KPR syariah ini biasanya lebih murah dibandingkan konvensional. Di sisi lain, dengan angsuran yang bersifat tetap maka nasabah akan merasa lebih tenang dan bisa merencanakan kebutuhan keuangannya dengan lebih pasti.
Dalam KPR konvensional, umumnya bank akan mengenakan penalti jika nasabah melunasi pinjamannya sebelum jatuh tempo. Misalnya jika pinjaman baru berjalan dua tahun dan nasabah akan melunasi, maka selain membayar sisa pokok pinjaman, nasabah juga diharuskan untuk membayar penalty sekitar 2-3% dari sisa kewajiban.
Dalam KPR syariah, nasabah tidak akan dibebani dengan penalti jika akan menyelesaikan angsurannya sebelum jatuh tempo. Ada hal yang pasti yakni dengan akad syariah yang terbebas dari riba maka kepemilikan rumah dengan KPR syariah akan menjadi lebih barakah.
Penulis praktisi pada bank syariah, tinggal di Purwokerto
Source : http://www.investor.co.id/home/prospek-pembiayaan-properti-syariah/25885 - Dec 8, 2011 - google translate
No comments:
Post a Comment